关于加强房地产市场宏观调控促进住房保障与房地产市场健康发展的通知（晋建房字〔2010〕443号）

 

关于进一步加强房地产市场宏观调控

促进住房保障与房地产市场健康发展的通知

晋建房字〔2010〕443号

 

各市住房和城乡建设局（住建委、规划局、房地局），国土资源局、监察局、人民银行、地方税务局、银监分局：

为认真贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《山西省人民政府关于加快保障性住房建设促进房地产市场平稳健康发展的通知》（晋政发〔2010〕17号）精神，进一步巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。现就有关事宜通知如下：

一、强化稳定住房价格和住房保障工作责任

（一）充分认识稳定住房价格和住房保障工作的重要性。各市要从实现转型发展、跨越发展和构建和谐山西的大局出发，进一步提高认识，统一思想，切实把稳定住房价格和加强住房保障工作摆在民生工程之首，认真贯彻落实国发〔2010〕10号和晋政发〔2010〕17号等有关文件精神，加快保障性住房建设，促进房地产市场健康发展。

（二）加大对稳定住房价格和住房保障工作的考核力度。今年底，省住房和城乡建设厅将会同有关部门对各市稳定房价和住房保障工作进行考核，考核结果将向全省通报。稳定住房价格工作考核的主要内容包括：差别化住房税收和信贷等调控政策执行情况、住房价格走势情况、普通商品住房建设用地供应情况、调整住房供应结构情况、房地产市场信息系统建设情况、物业服务创优年活动开展情况等。住房保障工作考核的主要内容包括：保障性住房建设用地供应情况、保障性住房建设进展情况、土地出让净收益用于保障性住房建设情况、保障性住房建设资金筹集和使用情况、保障性住房分配、使用及管理情况等。

（三）落实好稳定住房价格和住房保障工作责任。市、县住房和城乡建设、国土资源、税务等有关部门要按照“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的总体要求，加快保障性住房建设，增加住房有效供给，优化住房供应结构，引导合理的住房消费，稳定市场预期，进一步加强房地产市场监管，创优房地产市场发展环境。要加强部门间的协调配合，认真履行各自的职责，确保房地产市场宏观调控各项政策落到实处。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究相关单位和责任人的责任。

二、加大房地产市场宏观调控力度

（四）严格执行差别化住房信贷政策。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行住房城乡建设部、中国人民银行、银监会三部门制定的第二套住房认定标准，首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

（五）严格执行差别化税收政策。严格执行国家有关个人销售（购买）普通住房与非普通住房的差别化税收政策。从 2010年 10月 1日起 ，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买 90平方米 及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

（六）加强房地产贷款管理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，商业银行要停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。禁止将消费性贷款用于购买住房。

（七）加强土地增值税征管。加强对土地增值税征管的监督和检查，完善土地增值税预征、清算和稽查制度。各市税务部门要完善土地增值税预征机制，区别不同类型的房地产开发项目确定预征率，并将预征率的调整与房价的上涨相挂钩，充分发挥土地增值税对房价的调节作用。各市要加大土地增值税清算力度，住房城乡建设(房地产)主管部门和国土资源主管部门要配合税务部门重点对商品房销（预）售价格高、涨幅快、群众举报多和社会反映强烈的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。同时，要利用房地产价格评估等手段，加强对二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为的稽查力度。

三、增加住房有效供给

（八）培育房地产市场发展。各市要进一步优化房地产开发环境，确保房地产开发企业在公平、公正、公开的环境中竞争。鼓励和支持房地产企业跨区域经营和兼并重组，提高综合竞争力；积极实施开放引进战略，发挥大企业大集团技术、资金、管理等方面的优势；鼓励优秀房地产开发企业到县级城市开发建设，推动县域房地产市场发展。房地产市场发育不足的城市要积极培育房地产市场，在保持房价基本稳定的前提下，扩大房地产开发规模，提升房地产业发展水平，为满足城镇化推进和居民住房条件改善等方面的住房需求提供保障。

（九）加快住房建设项目的审批。建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，加快建设进度，尽快形成有效供应。规划主管部门要在受理后10天内核发建设用地规划许可证，国土资源主管部门要在受理后10天内核发国有土地使用证，规划主管部门要在受理后60天内核发建设工程规划许可证，住房城乡建设主管部门应当要求限时进行施工图审查和核发施工许可证，房地产主管部门要严格按规定及时核发商品房预售许可证。

（十）进一步加快保障性住房建设。各市要加快编制“十二五”住房保障规划，统筹安排各类保障性住房建设规模，合理确定“十二五”期间各类保障性住房建设目标。进一步加快保障性住房建设，尽早改善城市低收入住房困难家庭的住房条件。省人民政府将加大资金支持力度，要通过财政预算、住房公积金增值收益、土地出让净收益、利用中央代地方发行的债权等渠道，落实地方配套资金。强化保障性安居工程建设全过程监管，科学设计、精心施工、细致监管、全面配套，确保保障性住房工程质量和必要的居住使用功能。抓好保障性住房建设的土地、税费、金融等优惠政策的落实。

四、加强房地产用地管理

（十一）强化住房用地和住房建设的年度计划管理。市、县住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）、国土资源主管部门要按照住房建设规划和编制计划的要求，共同商定城市住房供地和建设的年度计划，并根据年度计划实行宗地供应预安排，共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块,认真落实国家关于“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%并优先保证供应”的住房用地供应政策。

（十二）加快推进保障性住房用地供应。市、县国土资源主管部门要依据“十二五”保障性住房规划及年度计划及时办理供地手续，及时供应土地。对已供应的保障性住房建设用地，市、县住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）等部门要督促建设单位抓紧做好开工前期工作，促其按期开工建设。对已供应的各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积。对改变上述内容的保障性住房建设项目，有关主管部门不得办理相关手续，已作为商品住房销售的，要依法没收违法所得并处以罚款。

（十三）严格住房建设用地出让管理。市、县国土资源主管部门、住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）主管部门要加强协调、密切配合，依据土地利用规划和城镇控制性详细规划，规范编制拟供地块出让方案，严格制定土地出让的规划和建设条件。限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中配建保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，要作为土地出让的前置条件，并纳入出让合同。

严格土地竞买人资格审查。对无资质以及资质有效期过期的房地产开发企业，存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地的竞买人及其控股股东,在结案和问题查处整改前，国土资源主管部门必须禁止其参加土地竞买活动。

严格划拨决定书和出让合同管理。国土资源主管部门要会同住房城乡建设（房地产、规划、住房保障）主管部门，研究制定违反土地划拨决定书和出让合同应约定的条件、规定和要求的违约责任及处罚条款，连同土地受让人对上述内容的承诺一并写入土地划拨决定书和出让合同。

（十四）严肃查处囤地炒地闲置土地行为。市、县国土资源主管部门要加快查清处理闲置土地。对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处；对政府及部门原因造成土地闲置的，住房城乡建设等部门要积极配合国土资源主管部门，联合限期查办；对取得出让土地使用权后一年以上不按合同约定期限开发建设的，按合同约定总价款的25%收取闲置费，两年以上不按合同约定期限开发的，依法无偿收回土地；对未达到法律法规规定的土地转让条件转让房地产用地等囤地炒地的行为，要及时依法依规严肃查处，依法没收违法所得，并处罚款。各市国土资源主管部门要在11月底前将囤地炒地闲置土地行为查处情况上报省国土资源厅，并向住房城乡建设、银监、税务等部门通报查处情况。

五、加强房地产市场监管

（十五）加强对房地产开发企业的监管。进一步巩固房地产开发企业经营行为专项整治的成果，建立健全房地产市场监管体系，完善房地产开发企业经营业绩动态考核和市场准入清出机制。加大对改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的查处力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，记入企业信用档案，并视情况给予降低企业资质等级等处理。

（十六）加强对住房建设项目开发过程的动态监管。各市要加强对房地产开发企业在土地开发利用、住房建设和销售全过程的动态监管。坚决制止擅自调整容积率，擅自突破住房套型结构比例、不按要求配建保障性住房、违规销（预）售等行为。房地产开发项目竣工验收时，住房城乡建设（规划）主管部门要会同国土资源主管部门对开发企业及建设项目履行用地合同约定的各类条件及承诺情况进行核查。

（十七）加大住房交易市场监督检查力度。市、县房地产主管部门要开展商品住房销售现场的日常巡查和实地检查，在商品住房预售环节及时发现并严肃查处捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、哄抬房价等违法违约行为。要加强对房地产经纪机构的监管，各市房地产主管部门要会同有关部门开展房地产经纪机构专项检查，对炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为进行重点查处，11月底前将检查结果上报省住房和城乡建设厅。

（十八）加强商品房预售资金监管。市、县房地产主管部门要将预售许可和商品房预售资金监管有机结合，依法实施对商品房预售资金的有效监管。商品房预售资金监管，由市、县房地产主管部门、房地产开发企业及设立商品房预售资金专用账户的商业银行等三方签订《商品房预售资金监管协议书》，明确各自的职责和义务，实行房地产开发企业使用商品房预售资金申请、房地产主管部门对商品房预售资金使用用途和使用额度进行审核和监管、银行对预售资金实时监管的拨付制度。

（十九）提升物业服务水平。各市要认真总结物业服务创优年活动，促进物业服务品质的整体提升。扎实开展物业服务企业经营业绩动态考核，规范物业服务行为，巩固在管项目服务品质，并逐步扩大物业管理服务的覆盖面。物业管理要纵向延伸服务链条，横向涵盖消费者的个性化需求，促进物业管理产业升级。物业服务企业要主动挖掘业主的潜在需求，深化服务内涵，拓展服务外延，为业主提供更加丰富、温馨的特约服务。同时，要积极开拓农村物业服务市场，探索符合农村特点的物业管理服务运作模式，使物业管理服务逐步向有条件的农民集中居住区和村镇辐射。

（二十）加强城市房屋拆迁管理。各市、县要合理控制城市房屋拆迁规模，建立和完善城市房屋拆迁跟踪监管体系，严格执行房屋拆迁许可、公示、评估、订立协议等程序，进一步规范城市房屋拆迁程序和行为。拆迁项目许可前，要对建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等要件和拆迁计划、拆迁安置方案、搬迁过渡方案、拆迁补偿安置资金证明等内容进行严格审查，经审查不符合要求或尚未经过社会稳定风险评估的项目，不得颁发拆迁许可证。要严格按照《拆迁项目验收办法》对已完成拆迁项目进行验收，未经拆迁项目验收或验收不合格的项目，一律不得发放《建筑工程施工许可证》。同时，要积极开展拆迁矛盾纠纷排查调处工作。

（二十一）加快信息系统建设。各市要按照晋政发〔2010〕17号文件的进度要求，加快房地产市场信息系统建设与联网进程。尚未完成房地产市场信息系统研发工作的长治、吕梁2市，务必于10月底前建成投入使用并与省系统联网；尚未与省系统联网的太原、朔州、临汾3市，务必于10月底前完成与省系统联网。同时，要按照全国加快推进住房信息系统建设工作现场会议的要求，抓紧组织编制市级个人住房信息系统建设方案，启动个人住房信息系统建设工作。太原市要在2010年底前完成与主城区的数据整合，2011年6月底前完成辖区内所有区县的数据整合，2011年10月底前完成房地产纸质档案数字化工作并与住房城乡建设部系统联网，其它市在2012年6月底前完成上述工作。各市要在2013年底前完成与省级个人住房信息系统的联网工作。

（二十二）加强住房信息查询管理工作。房地产主管部门在进行房地产纸质档案数字化工作的同时，应尽快开放住房信息查询功能，为相关部门认定第二套住房、确定首付款比例等工作提供依据。银行、税务或个人查询住房信息时，应向当地房地产主管部门提出申请，申请时需按要求提供被查询人及其家庭成员的姓名、身份证号、联系方式等信息和被查询人本人同意查询的书面授权书。房地产主管部门在接到住房信息查询申请后，应严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房〔2006〕244号）及《房屋登记簿管理试行办法》（建住房〔2008〕84号）进行查询，并出具书面查询结果。

 

 

 

 

山西省住房和城乡建设厅

山西省国土资源厅

山西省监察厅

中国人民银行太原中心支行

山西省地方税务局

山西银监局

2010年11月19日

 

 

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