山西省住房和城乡建设厅 山西省发展和改革委员会 关于印发《前期物业服务招标投标管理办法 （试行）》的通知

各市住房和城乡建设局、发展和改革委员会、太原市房产管理局、山西转型综改示范区管委会建设管理部：

现将《前期物业服务招标投标管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。 

山西省住房和城乡建设厅

2024年9月18日

（主动公开）

前期物业服务招标投标管理办法

（试行）

第一章  总  则

第一条  为了规范我省前期物业服务招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争和行业的有序发展,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《山西省物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条  前期物业服务，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。

本省行政区域内的住宅前期物业服务招标投标活动，适用本办法。

第三条  山西省发展和改革委员会指导和协调全省招标投标工作。

山西省住房和城乡建设厅负责全省前期物业服务招标投标活动的监督管理，会同山西省发展和改革委员会对物业专业的评标专家进行资格审查、培训、考核、继续教育等管理。

各市、县（市、区）发展改革部门指导和协调本行政区域的招标投标工作，房地产行政主管部门负责本行政区域内前期物业服务招标投标活动的监督、管理。

第四条  前期物业服务招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第五条  鼓励前期物业服务项目采用电子招标投标方式，具体规定按照有关法律法规执行。

第二章  招  标

第六条  前期物业服务招标由招标人依法组织实施。本办法所称招标人是指依法进行前期物业服务招标的物业建设单位。

第七条  新建住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘符合招标要求的物业服务企业，应当按照以下规定时限完成前期物业服务招标投标工作：

（一）预售商品房项目在取得商品房预售许可证前；

（二）新建现售商品房项目在现售30日前；

（三）非出售的新建物业项目在交付使用90日前。

第八条  前期物业服务招标分为公开招标和邀请招标。

 招标人采用公开招标方式的，应当依法发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、投标人资格条件、获取招标文件的办法等事项。采用电子招标方式的，应当同时载明电子招标投标交易平台的网址及访问方法。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第九条  投标人少于3个或者住宅规模小于3万平方米的，经物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有良好信用记录的物业服务企业。

采取公开招标和邀请招标的，具体规模标准由设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门确定。

第十条  招标人可以依法自行组织招标或委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构应当具备相应物业服务招标代理的业务能力，应当在招标人委托的范围内办理招标适宜，并遵守有关法律法规对招标人的规定。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。

第十一条  招标人应当根据物业服务项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人基本情况，包括名称、地址、联系方式等；

（二）招标项目基本情况，包括项目名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、配套设施设备的技术参数、绿化情况、物业服务用房配置、规划总平面图及隐蔽工程图纸等；

（三）物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准、起止时间等;

（四）对投标人及投标文件的要求，包括投标人的信用信息、投标文件的格式、主要内容、编制要求、招标投标担保形式和金额或比例、投标有效期、对投标人的资格审查方式等；

（五）招标活动方案，包括招标文件答疑、踏勘物业项目现场、开标时间及地点等；

（六）评标标准和评标方法。评标分为信用部分、商务部分、技术部分等，招标文件应当分别提出具体要求。评分宜采用百分制形式，原则上信用部分的分值、技术部分的分值分别不低于总分值的百分之三十五，商务部分的分值不低于总分值的百分之二十；

（七）前期物业服务合同及签订说明；

（八）法律法规规定的其他内容及其他需要说明的事项。

第十二条  招标人完成招标文件编制后，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，持下列材料到物业项目所在地的市、县（市、区）房地产行政主管部门办理招标备案：

（一）营业执照（法人登记证）；

（二）建设工程规划许可证及规划详图或规划总平面图；

（三）物业服务用房配置情况说明；

（四）招标公告或招标邀请书、招标文件；

（五）招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应当提供招标委托代理合同；

（六）物业服务项目的其他必要资料。

市、县（市、区）房地产行政主管部门发现备案材料不符合规定的，应当及时通知招标人补正。

第十三条  招标人可以对潜在投标人进行资格预审或者资格后审办法。招标人应当充分运用信用评价结果，在物业服务企业中公开选聘。

采用资格预审办法的，招标人应当发布资格预审公告、编制资格预审文件。经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的潜在投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审未通过的潜在投标人告知原因。

采用资格后审办法的，应当在开标后由评标委员会按照招标文件规定的标准和方法对投标人的资格进行审查。

第十四条  招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%，最高不得超过50万元。招标人应当同时接受现金保证金和银行保函等非现金交易担保方式。投标人在招标文件约定范围内，可以自行选择交易担保方式，招标人不得排斥、限制或拒绝。

招标人不得挪用投标保证金。

招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。

第十五条  招标人可以对已发出的资格预审文件或者招标文件进行必要的澄清或者修改，该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

潜在投标人或其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在投标截止时间的10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日内做出答复。

第十六条  根据物业服务项目的具体情况，招标人可以组织潜在投标人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。也可以召开投标预备会，对潜在投标人提出的疑问予以澄清，并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十七条  招标人不得擅自终止招标。确需终止招标的，应当及时在发布招标公告的媒介发布终止公告并说明原因，或者以书面形式通知被邀请的或者已经获取资格预审文件、招标文件的潜在投标人。

招标人终止招标的，依法承担相应责任。

第十八条  招标人不得违反法律法规规定或以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得以任何方式非法干涉物业服务招标投标活动。

第三章  投标、开标、评标和中标

第十九条  本办法所称投标人是指响应前期物业服务招标、参加投标竞争的物业服务企业。投标人应当具备承担招标项目的能力。

第二十条  投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函；

（二）投标报价；

（三）物业服务方案；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

第二十一条  开标应当在招标文件确定的时间公开进行，开标地点应当为招标文件中确定的地点或者发出招标文件的电子招标投标交易平台。

开标过程按照相关法律法规执行。

第二十二条  评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业服务方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业服务方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

招标人应当在开标前，从山西省评标专家库中随机抽取物业服务方面的评标专家。抽取的评标专家与招标人或投标人有利害关系的，应当主动提出回避；有提出回避的，应当补充抽取。

评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密。

第二十三条  招标人根据物业服务企业、项目、在职员工获得各级党委、政府及其他国家机关表彰予以加分的，可以按照国家、省、市、县四级分别得4、3、2、1分。

第二十四条  评标委员会完成评标后，应当向招标人提出签字确认的书面评标报告，推荐不超过3个有排序的合格的中标候选人。

招标人应当在投标有效期截止时间30日前按照中标候选人的排序确定中标人。

第二十五条  招标人应当自中标候选人确定之日起3日内，按照有关规定公示中标候选人信息，公示期不得少于3日。

投标人或者其他利害关系人对评标结果有异议的，应当在中标候选人公示期间提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第二十六条  招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地的市、县（市、区）房地产行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。报告内容应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

第二十七条  招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订书面前期物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第二十八条  招标人应当自与中标人订立书面前期物业服务合同之日起15日内，在物业服务区域内公开前期物业服务合同订立情况信息。

第二十九条  前期物业服务的招标人，应当在合同签订之日起30日内，将前期物业服务合同、项目负责人信息报物业项目所在地的县级物业行政主管部门报备。报备信息应当与物业所在地的街办（乡镇）共享，接受属地监管。

第四章  投诉与处理

第三十条  投标人、评标委员会成员或者其他利害关系人认为招标投标活动不符合法律法规规定的,依法向项目对应的行政监督部门投诉。

第三十一条  投诉的提出应当采用书面形式。投诉书应当包括下列内容：

（一）投诉人的名称、地址和有效联系方式；

（二）被投诉人的名称、地址及有效联系方式；

（三）投诉事项的基本事实；

（四）相关请求及主张；

（五）有效线索和相关证明材料。

法人或者其他组织的投诉书应当由其法定代表人、负责人或者授权代表签字并盖投诉人公章。

第三十二条  市、县（市、区）房地产行政主管部门收到投诉书后，应当在3个工作日内进行审查，视情况分别做出以下处理决定：

（一）不符合投诉处理条件的，决定不予受理，并将不予受理的理由书面告知投诉人；

（二）符合投诉处理条件的，自受理之日起30个工作日内对投诉事项作出处理决定；

（三）投诉人故意捏造事实、伪造证明材料，属于虚假恶意投诉的，驳回投诉，并依法追究其法律责任。

第三十三条  有下列情形之一的投诉，不予受理：

（一）投诉人不是所投诉招标投标活动的参与者，或者与投诉项目无任何利害关系；

（二）投诉事项不具体，且未提供有效线索，难以查证的；

（三）投诉书未署具投诉人真实姓名、签字和有效联系方式的；以法人或者其他组织名义投诉的，投诉书未经法定代表人或者负责人签字并加盖公章的；

（四）投诉人认为招标投标活动不符合法律行政法规规定，未在知道或者应当知道之日起10日内提出书面投诉的；

（五）已经作出处理决定，并且投诉人没有提出新的证据的。

第五章  附  则

第三十四条  招标人、投标人、招标代理机构、评标专家、电子招标投标交易平台运营机构及其工作人员在招标投标活动中有违反国家法律法规规定的，按照国家相关规定处罚。

第三十五条  本办法未尽事宜，按照有关法律法规执行。

第三十六条  本办法自2024年10月18日起施行。有效期2年。