多措并举破解货币化安置资金难题----眉山市

多措并举破解货币化安置资金难题

眉山市

眉山市立足实际，创新货币化安置工作思路和模式，强势推进棚改货币化安置工作，实现棚改货币化安置与商品房去库存的有效衔接。2015年，全市棚改货币化安置4910户，完成省定目标任务数的164％，货币化安置完成率居全省第一位，商品房销售量居全省第三位，商品房库存量减少156万平方米。

一、夯实“思想认识、政策制定、工作方法”三个基础，形成合力抓推进，着力解决“怎么干”的问题

（一）出台政策。2015年4月，市委、市政府印发《关于引导鼓励农村居民进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》，首次明确“城市规划区内的棚户区改造安置对象，原则上都要采取货币化安置方式，不再新建安置住房”。2016年2月，在《关于强力推进统筹城乡“四种模式”“四个转变”，全面加快新型城镇化的意见》中进一步要求“在市区县城市规划区范围内征地拆迁安置一律实行货币化安置，在城市规划区之外原则上也要实行货币化安置”，在政策层面为棚改货币化安置提供了坚强保障。

（二）形成合力抓推进。成立由住建、财政、发改、银行、政府平台等组成的棚户区改造专项督导组，改以往的督促检查为督促指导。按照“一县一策、一事一策”的原则，帮助分析政策，找准政策窗口，有针对性的对如何包装项目、争取资金拿出具体方案。

二、强化“补偿标准、宣传引导、程序监管”三个环节，调动群众积极参与，着力解决“如何选”的问题

（一）分区测算，制定补偿标准

以“买得起、装的起、住得起”为安置原则，组织开展货币化安置补偿标准调研，以同城、同区域商品住宅综合价格为基本补偿依据，不搞“一刀切”，各区县分别研究制定符合县域实际情况的货币化安置补偿政策，安置补偿折算单价均高于当地商品住宅均价，确保安置群众得实惠。仁寿县西北街棚户区改造项目以县城商品房均价4160／m²为标准，按照原有住房产权面积的1：1.3比例补偿，420户拆迁户货币化安置一次性签约率100％。

（二）加大宣传，引导自主选择

逐级召开社区居民小组干部会、党员代表会、户长会，统一思想，明确要求，宣传解释拆迁安置政策，确保政策家喻户晓；以社区为单位组建搬迁委员会，逐户逐人给拆迁户算清实物安置与货币补偿的经济账，让其对货币化安置的优厚条件有个直观量化的认识，以此来引导拆迁户自主选择货币化安置方式。

（三）阳光操作，确保公平正义

通过推行“一书、一卡、三协议”，强化程序监管。由拆迁户自愿出具《授权委托书》，提供身份证明材料，签订《房屋征收拆迁协议》、《货币化自购商品房安置协议》、《商品房购买协议》，委托征收部门办理储蓄卡，授权征收部门统一保管、统一支付、统一结算，确保公开透明、专款专用、不留隐患。

三、创新“四方联动、433房款支付”两种模式，多方筹措资金，着力解决“资金紧”的问题

棚改货币化安置，最大的难题在于政府当期支付资金压力大。眉山市多渠道筹资，解决政府资金压力问题。2016年，全市已申请各类中央和省级专项补助资（基）金8.5亿、发行棚改债券12亿、争取农发行贷款4亿，国开行第一、二批贷款到账10.1亿。

（一）“四方联动”引入银行资金

创新“政府+银行+房企+拆迁户”四方联动机制。拆迁户自主选择在规划区范围内购买商品房安置，全权委托政府办理保管银行卡和存折，代为支付和结算。拆迁户根据个人征信报告向银行申请贷款，政府性担保公司提供担保。银行发放贷款后，政府受托向房地产企业支付房款。政府和银行签订《金融合作服务协议》，本金按5％、10％、15％、30％、40％的比例5年归还，利息按基准利率+1.75％计，并设立风险缓释金。彭山区通过“四方联动”机制，从银行融资3.65亿，解决725户拆迁户补偿安置。

（二）“433房款支付”分解支付压力

拆迁户自主选择在规划区范围内购买商品房安置，全权委托政府代为支付购房款。政府受托分别按40％、30％、30％的比例分3年向房地产企业付清购房款。房地产企业必须在本地购买土地，且留存本地的土地出让金不能低于政府所支付房款的30％。“433”房款支付模式，有效缓解了政府一次性支付压力，促进了房地产业持续发展、良性循环。仁寿县通过“433房款支付”模式，降低政府首期支付资金比例60％，解决2000户拆迁户购房安置。