加快推进城中村改造提高货币化安置比例----芜湖市

加快推进城中村改造提高货币化安置比例

芜湖市

一、工作进展情况

2016年，芜湖市计划实施棚改305万平方米、26973户，114个项目。其中，市区改造面积245万平方米、20416户，96个项目，国有和集体项目各占50％，货币化安置目标为90％。按照“调查摸底--征询民意--编制可研--审核资金--下拨资金--启动征收”的基本程序，所有项目已在2015年底全部完成基础数据和安置意向的调查摸底，6月份获得融资。经初步统计，城中村项目的货币化安置比例约为86％。

二、城中村改造货币化安置情况

（一）存在的主要问题

一是城中村居民普遍要求房、地同步征收。但是，由于土地短时间内难以有效利用，加上受农转用指标所限，此类城中村土地征收的紧迫性并不强。二是“城中村”中大部分房屋未登记发证，违章建筑、自改经营用房多，造成征收难。三是芜湖市集体土地上房屋征收补偿政策的核心是“拆砖头、补人头”，家庭人口数是征收补偿安置最关键的因素。但“城中村”的本集体经济组织成员外流较多，往往出现房大人少、有房无户口现象，操作中要实现公平公正安置、让群众满意难度较大。四是投入产出比低。“城中村”项目多与国有地块邻近，而国有和集体土地上的房屋征收采取不同征收补偿政策，土地性质的差异导致补偿价格有较大差距，城中村居民要求参照国有土地上的价格标准，相互攀比，往往造成征收成本攀升。加上区位较差的城中村项目腾退的土地一时难以开发利用，更导致项目投入回收期较长，投入产出比较低。

（二）具体做法

1．坚持民意优先，保护城中村居民合法权益

把城中村改造的决定权交给群众，征与不征由群众说了算、征收方案由群众讨论通过后实施，才能真正实现民意和政府决策的高度契合。在操作中，首先是做细做实项目前期摸底调查工作。即：掌握征收范围内家庭人口、房屋以及未登记建筑、自改经营等实情，并在征收地块张贴公示，接受群众监督。其次，预征收方案充分征询群众意见和建议。在调查摸底和群众意见的基础上，征收部门对照政策提出初步处理决定后，再交由群众讨论，调动其参与和支持棚改积极性。第三，由群众做群众工作，逐步形成共识。村(居)委会组织集体经济组织内支持征迁且公道正派、有威信力的村民宣讲棚改征收带来的好处、变化，团结、争取大多数；对确有困难或有特殊安置需求的家庭，经村民代表会议认为情况属实，应给与政策倾斜的，统一上报征收部门批准，照顾有实际困难的少数，逐步提高村民支持率。第四，对群众棚改呼声强烈、支持率高的项目推行模拟征收。小项目的模拟征收签约率达到95％以上、体量较大项目达90％的，转为正式征收。在征收实施过程中，大多数村民的搬迁、拿钱、购房，也会进一步触动原来不赞成征迁的极少数，转变观念、支持征收。对执意不配合征收的，依法履行责令交出土地使用权程序，必要时采取司法强制搬迁，形成震慑力。

2．坚持征收惠民，保障居民买得起房

    为充分保障城中村项目中的集体经济组织成员的农村宅基地使用权和房屋所有权利益，鉴于城中村房屋户均面积普遍较大的现状，按照安徽省农村宅基地相关管理规定，对人均35平方米内(人均标准安置面积)的，按基准价格进行补偿。基准价格由房屋重置价格和房屋所在土地区位价格组成，这两个价格分别按土地出让基准价格和房屋综合建筑成本(含配套)确定。对人均35平方米内的房屋补偿单价与同地段普通商品住房售价基本持平，既在政策标准上与国有土地上的房屋征收市场评估接轨，也可有效控制征迁成本，保持土地收益与征迁投入大体平衡，从而保证城中村改造政策实施的可持续。对超出人均35平方米的被征收房屋面积，在不同面积段打折计算。考虑到城中村普遍房屋面积较大而人口迁移较多的客观实际，进一步优化了家庭人口的认定政策，对基于婚姻、收养、上学、入伍、服刑、购买城镇户口等原因迁出的，或可以迁入而未迁入的，均可计入应补偿安置人口，保护城中村居民的房屋所有权。

为引导居民选择货币化安置，芜湖市在征收政策上安排了五项奖励性措施：一是对放弃产权调换的，给予每平方米200元放弃安置奖。二是对按期搬迁的，给予确认面积每平方米最高400元奖励。三是对货币补偿后即期购买商品住房的，按购房面积给予每平方米200元的购房补助。四是城中村居民购房后，参照国有土地上房屋征收购房给予同等标准的契税补助。五是对城中村居民，可以通过市住房金融公司申请按揭贷款，利率按同期银行贷款利息0.85计算。同时，村民购房享受开发企业对棚改居民特别的价格优惠。按征收补偿款可购同区位商品住房面积计算，城中村居民购房后的人均住房建筑面积超过市区城镇居民人均住房建筑面积。

3.创新房票制度设计，保障居民购房流程顺畅

为推行政府组织棚改居民自主购买商品房模式，芜湖市积极协调国开行安徽省分行，专门设计了“棚改居民证明单”和“购房信息告知单”两个要件，无缝衔接资金支付政策。

    其中，“棚改居民证明单”由征收实施单位和资金审核单位填写并加盖公章，用于确认棚改居民身份和征收补偿金额。开发企业依据证明单，与棚改居民签订商品房定购协议，给予价格优惠。这个要件的设置，解决了购房交易与国开行贷款资金到位的时间差问题。

签订商品房订购协议后，开发企业与购房人(棚改居民)签订“购房信息告知单”，明确购房人、房屋面积、楼号、购房金额、付款账户等信息，一式四联，开发企业、购房人、征收审核单位各执一联，另一联用于向国开行申报资金。

4．搭建选房服务平台，保障服务信息零距离

市房屋征收部门组织搭建了面向包括城中村居民在内的棚改居民选购商品住房服务平台。该平台信息主要包括棚改政策、棚改项目、楼盘房源等，棚改居民在征收现场大屏幕上可随时查询商品房源信息，开发企业也可通过平台适时收集到棚改居民的购房需求，实现了棚改与商品房销售信息共享零距离，方便棚改村民购房。同时，搭建了棚改房产超市，开发企业在超市内集中设立销售案场，产权登记、税务、公积金、银行等服务部门集体办公，提供选房、购房、办证一站式服务。

三、取得的效果

一是实现了棚改与房地产市场联动。从市区来看，棚改货币安置比例逐年攀升，从2013年的30％上升至2015年的59．8％。其中，城中村项目占比高的三山区，2014年城中村改造1191套，货币安置后自主购买商品房共477套，占比为40％；2015年改造1559套，选购商品房共1170套，占比上升到75％。三年来，通过推进棚改货币化安置、市场化购房，共消化存量房地产23225套，占同期商品住房销售总量的37.5％，商品住房去化周期由2013年末的25个月下降为2015年末的15个月，棚改居民已成为商品房消费市场的主力军。二是征收速度明显加快。2013年以前，市区每月征收量约为270余户，2014年和2015年每月的棚改征收量约为1270户和1410户。三是群众满意度大幅提升。棚改居民自购商品房选择余地大，变被动安置为主动选择，根据自身经济条件选择最适合的地段、楼盘、户型，出棚即可进楼，避免了长期过渡带来的生活不便，住房财产价格显现化。四是通过连片改造整合了土地资源。据统计，2014年、2015年和2016年，全市市区通过棚改整合的可出让存量建设用地分别为8500亩、7376亩、10200亩，既为城市发展预留了空间，也可保障棚改融资还款，还促进了城市形象改善、品质提升。